投资养老项目，单增强谈该如何选址......

　　对于开发型养老项目的选址，常规的思路是选择土地价格较低、自然环境条件较好、离城市主城区不太远的区域。

　　编者在根据项目选址实践中的直接体会，结合项目经济方案反复测算的结果，认为应遵循以下选址和建设的三大原则与考虑的13个因素。

　　在土地价格差距不太悬殊的条件下，应该优先选择能够快速导入目标客户，能实现较高溢价空间，且建设成本可控的区域。

　　可以快速导入目标客户

　　可以快速导入目标客户意味着有两方面条件需要达到：

　　✦有公共交通系统可达

　　公共交通系统包括：地铁、轻轨、公交车、成型的道路网络。

　　只有私家车可达的区域属于非成熟区域，是不适合大规模养老机构经营的。

　　✦ 距离目标客户近

　　养老机构的目标客户在全国几乎都是这样一些群体：退休的教师群体（尤其是高校老师），文化艺术圈退休群体，公务员退休群体。

　　距离近，意味着项目选址区域比较接近于此类群体的生活、活动区域。

　　收费具有溢价空间

　　养老机构的收费定价除了由机构自身的硬件设施、服务内容和专业程度确定起始价格以外，还取决于三个外部条件确定未来的溢价空间。

　　✦ 周边配套

　　周边配套的数量要丰富多样，且需要有一些较有规模的项目和较高档次的项目。周边配套少，规模小，档次低，区域的溢价空间就小。

　　✦ 环境条件

　　区域中空气质量好，有一定自然风光或田园之美，容易获得高端客户的青睐。

　　✦ 医疗保障

　　周边3公里半径范围内有2级以上综合医院作为养老机构的安全保障。只有有了医院作为保障，客户才会为安全感支付更高价格。

　　建设成本可控

　　自建经营的项目中，建设成本投入是项目投资中影响最大的部分，占项目总投资约70%，而土地成本仅占总投资的30%左右（与一般销售型房地产项目不同，经营型项目除了土地成本和土建成本外，还要持续投入高标准装修、专业设备设施、装饰用品器具、弱电系统、管理系统等，建设成本投入很高）。建设成本投入是影响项目投资可行性的关键影响因素，建设成本增加会大大延长项目的投资回收期。

　　因此对于建设成本的控制，主要在前期考虑三个方面：

　　✦建设的基础设施条件具备，而不能完全靠自己来做（例如基建条件达到七通一平还是九通一平达的标准）；

　　✦建设周期可控（例如特殊的地质条件、交通条件、气候条件等都会直接影响建设周期）；

　　✦周边环境中的不可控因素较少（例如周边居民的影响，环保条件达标，周边有特殊项目等）。

　　由于建设型养老机构项目都是较大规模，考虑到未来经营的压力和可持续性，必须要严格遵守以上三个选址原则，否则输在起跑线上，未来苦果自食。

　　关于养老项目的区位选址需要考虑哪些因素，编者总结了养老项目选址的13要素，主要从项目基本指标、区位交通、周边环境、经济基础、医疗资源、区域人口及老龄化程度、老年人健康与疾病状况、民族与宗教情况、自然地理条件、当地旅游资源、文化资源、养老相关政策及现有养老机构情况等13个方面进行养老项目选址的可行性分析。

　　项目基本指标

　　✦主要的经济指标有占地面积、建筑面积、容积率；

　　✦建筑面积和项目规模大小（床位数）有关，规模太大或太小都不太适合，太小运营成本高，收益有限，太大投入成本高，入住周期长，盈利回现压力大；

　　✦另外养老项目考虑到品质和舒适性，容积率不能太高，一般适合做养老的地块容积率不要高于2；

　　✦主要从是否能快速导入人口、公共交通的通达度来考虑。

　　区位及交通

　　✦主要从是否能快速导入人口、公共交通的通达度来考虑；

　　✦一是项目距离中心区域不要超过60分钟车程；

　　✦二是一般至少需有3条以上公共交通线路（公交车、地铁、轻轨等）可达，只能私家车进入的非成熟区域不适宜考虑做养老。

　　周边区域情况

　　✦一是周边的配套要丰富多样，且需要有一些规模较大的住宅社区和档次较高的社区，周边配套少，规模小，档次低，区域溢价空间就小；

　　✦二是距离目标客群近。目前养老机构的主要目标客群在全国几乎都是这样一些群体：退休的教师（特别是大学教师）、公务员及事业单位群体。